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Que va devenir l'immobilier français avec « Manu » ?
ACDEFI - 19 juin 2017

Cela n'aura certainement échappé à personne : il n'y a pas de ministère du logement à part entière (et encore moins de l'immobilier) dans le gouvernement Macron-Philippe. Faut-il en conclure que le secteur de la construction immobilière n'est pas une priorité pour les nouveaux dirigeants français ?

Pas forcément, mais il faut bien admettre que l'immobilier français « à la sauce Macron » risque de connaître quelques années difficiles.

Et ce d'autant qu'après la baisse de 2014-2015, la récente remontée des prix immobiliers, principalement à Paris, confirme que nous sommes toujours face à une bulle, c'est-à-dire un phénomène de décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle.

Et si, jusqu'à présent, les achats en provenance de fonds russes, qatari, chinois et autres ont masqué la réalité immobilière française, la réduction de ce type d'achats va de nouveau dévoiler cette dernière au grand jour.

Les quelques graphiques qui suivent sont d'ailleurs parfaitement illustratifs de cette situation.

A commencer par celui qui montre le décalage criant entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l'Hexagone. Autrement dit, l'excès de valorisation financière est toujours très élevé et appelle un retour de la baisse des prix.

 

Immobilier français : l'écart entre la valeur financière et la valeur réelle augmente de nouveau.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : INSEE, ACDEFI

 

Certes, depuis quelques mois, à l'image des prix immobiliers, les ventes (en montant et en nombre) remontent légèrement.

Comme le montre le graphique ci-après, nous restons cependant toujours très loin des niveaux de 2000-2005, confirmant par là même que le marché demeure fragile.

 

Les prix et les ventes remontent légèrement.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : CGEDD, ACDEFI

 

De plus, en dépit des analyses récurrentes qui voudraient que l'immobilier français soit toujours très bon marché par rapport à ses concurrents étrangers, le rapport entre les prix des logements et le revenu disponible des ménages confirme qu'il n'en est rien.

 

L'immobilier français reste toujours très cher comparativement aux revenus nationaux.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : CGEDD, ACDEFI

 

En effet, comme le démontre le graphique ci-dessus, la cherté relative de l'immobilier français (c'est-à-dire comparativement aux revenus des ménages nationaux) demeure l'une des plus élevées d'Occident, avec celle du Royaume-Uni, et très loin devant celle de l'Allemagne et des Etats-Unis.

Ne l'oublions jamais : l'augmentation des prix immobiliers est vertueuse si elle est à l'aune de celle des revenus des ménages. Dans le cas où elle dépasse largement cette dernière, elle devient dangereuse. Or c'est exactement ce qui s'observe depuis quelques années. En effet, de 1965 à 2000, l'indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménages (en base 1 en 2000) a oscillé autour de 0,95. Il est actuellement de 1,7. C'est certes légèrement moins que le sommet de 1,8 atteint en 2012, mais toujours beaucoup trop élevé.

A ce jeu des excès, il faut d'ailleurs souligner que le ratio parisien a quasiment retrouvé son sommet de 2012, en l'occurrence 2,5. A l'inverse, celui relatif aux prix de la province est resté bas à 1,57, un plancher depuis 2005.

 

Paris quasiment sur des plus hauts historiques, mais la baisse des prix en province a été prolongée.

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Sources : CGEDD, ACDEFI

 

Le moteur principal de la dynamique immobilière française reste évidemment la faiblesse des taux de crédits immobiliers, qui demeurent historiquement bas.

 

Les taux des crédits immobiliers restent historiquement bas…

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Sources : CGEDD, Banque de France, INSEE, ACDEFI

 

Seul bémol de ce crédit « pas cher », le taux d'endettement des ménages rapporté à leur revenu ne cesse de battre des records historiques, atteignant désormais 73 %.

 

… Et l'endettement des ménages historiquement élevé.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : CGEDD, Banque de France, INSEE, ACDEFI

 

Bien entendu, tant que les taux longs restent faibles, il n'y a pas péril en la demeure. Néanmoins, si les déficits publics français augmentent (comme vient de l'annoncer le premier ministre), une remontée des taux obligataires apparaît inévitable, ce qui pèsera immanquablement sur les crédits, puis sur les cours de l'immobilier.

De plus, les mesures promises par M. Macron lors de sa campagne pourraient fragiliser le marché immobilier et précipiter la baisse des prix, et notamment la limitation de l'assiette de l'ISF aux biens immobiliers.

 

L'immobilier à la sauce « Macron »…

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En conclusion, si, pour le moment, « tout va bien », nous estimons que les cours immobiliers français devraient reculer d'environ 10 % d'ici l'automne 2018.

En revanche, une fois la correction passée, les prix remonteront progressivement. L'immobilier restera donc un placement porteur à moyen terme.

 

Marc Touati

Les analyses hebdomadaires
Oui, pour le moment, tout va bien ! Tout va même de mieux en mieux, à en croire certains. Et pour cause : la croissance dans la zone euro et en France n’a jamais été aussi forte depuis 2011 et les créations d’emploi commencent à se multiplier. A tel point que de nombreux instituts de conjoncture annoncent de belles performances économiques pour les trimestres, voire les années, à venir. Magnifique ! Seulement voilà, comme l’expérience nous l’a souvent montré et comme nous n’avons d’ailleurs cessé de l’écrire depuis des années, le consensus a très souvent tort. Autrement dit, c’est lorsque tout le monde pense la même chose qu’il faut commencer à s’inquiéter. Et ce, en particulier lorsque les prévisions du FMI, de la BCE et de la Commission européenne convergent. Il serait par exemple utile de rappeler qu’en 2007 et jusqu’au début 2008, ces trois institutions soulignaient que l’économie eurolandaise se portait à merveilles et lui prévoyaient une croissance soutenue pour 2008-2009. C’est d’ailleurs en partie à cause de ce dynamisme annoncé que la BCE a augmenté ses taux directeurs fin 2007 et jusqu’en juillet 2008. Mieux, dans la plupart de ses rapports de 2006 à 2008, la Commission européenne et le FMI ne cessaient d’encenser la réussite économique de l’Espagne, du Portugal et de la Grèce ! A l’évidence, il aurait été difficile de faire pire. N’ayons pas peur d’aller jusqu’au bout du raisonnement : les prévisions relativement favorables de ces institutions ou encore les affirmations des dirigeants politiques et monétaires européens selon lesquelles il n’y aurait absolument pas de bulle obligataire ni boursière constituent d’excellents indicateurs avancés de ce qui va se produire, mais en sens inverse. Dès lors, si, comme le craignons, la réalité s’avère loin de ces prévisions idylliques, les marchés financiers pourraient sur-réagir et connaître de multiples tempêtes, préfigurant un krach éminemment dangereux. Au-delà de dégonfler les bulles obligataires et boursières qui se sont formées ces dernières années, ce krach clôturerait la fin d’un monde déjà engagée depuis la crise de 2008-2009. Ce nouveau krach pourrait ainsi constituer le « big one » tant redouté sur les marchés. Car si un krach se produit cette année ou en 2018, la croissance mondiale s’effondrera. Or, les autorités monétaires et budgétaires internationales ont déjà utilisé toutes leurs cartouches pour tenter de relancer la machine. D’où une question simple : que se passera-t-il le jour d’après ?