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Que va devenir l'immobilier français avec « Manu » ?
ACDEFI - 19 juin 2017

Cela n'aura certainement échappé à personne : il n'y a pas de ministère du logement à part entière (et encore moins de l'immobilier) dans le gouvernement Macron-Philippe. Faut-il en conclure que le secteur de la construction immobilière n'est pas une priorité pour les nouveaux dirigeants français ?

Pas forcément, mais il faut bien admettre que l'immobilier français « à la sauce Macron » risque de connaître quelques années difficiles.

Et ce d'autant qu'après la baisse de 2014-2015, la récente remontée des prix immobiliers, principalement à Paris, confirme que nous sommes toujours face à une bulle, c'est-à-dire un phénomène de décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle.

Et si, jusqu'à présent, les achats en provenance de fonds russes, qatari, chinois et autres ont masqué la réalité immobilière française, la réduction de ce type d'achats va de nouveau dévoiler cette dernière au grand jour.

Les quelques graphiques qui suivent sont d'ailleurs parfaitement illustratifs de cette situation.

A commencer par celui qui montre le décalage criant entre le niveau des prix immobiliers et le PIB en valeur dans l'Hexagone. Autrement dit, l'excès de valorisation financière est toujours très élevé et appelle un retour de la baisse des prix.

 

Immobilier français : l'écart entre la valeur financière et la valeur réelle augmente de nouveau.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : INSEE, ACDEFI

 

Certes, depuis quelques mois, à l'image des prix immobiliers, les ventes (en montant et en nombre) remontent légèrement.

Comme le montre le graphique ci-après, nous restons cependant toujours très loin des niveaux de 2000-2005, confirmant par là même que le marché demeure fragile.

 

Les prix et les ventes remontent légèrement.

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Sources : CGEDD, ACDEFI

 

De plus, en dépit des analyses récurrentes qui voudraient que l'immobilier français soit toujours très bon marché par rapport à ses concurrents étrangers, le rapport entre les prix des logements et le revenu disponible des ménages confirme qu'il n'en est rien.

 

L'immobilier français reste toujours très cher comparativement aux revenus nationaux.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : CGEDD, ACDEFI

 

En effet, comme le démontre le graphique ci-dessus, la cherté relative de l'immobilier français (c'est-à-dire comparativement aux revenus des ménages nationaux) demeure l'une des plus élevées d'Occident, avec celle du Royaume-Uni, et très loin devant celle de l'Allemagne et des Etats-Unis.

Ne l'oublions jamais : l'augmentation des prix immobiliers est vertueuse si elle est à l'aune de celle des revenus des ménages. Dans le cas où elle dépasse largement cette dernière, elle devient dangereuse. Or c'est exactement ce qui s'observe depuis quelques années. En effet, de 1965 à 2000, l'indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménages (en base 1 en 2000) a oscillé autour de 0,95. Il est actuellement de 1,7. C'est certes légèrement moins que le sommet de 1,8 atteint en 2012, mais toujours beaucoup trop élevé.

A ce jeu des excès, il faut d'ailleurs souligner que le ratio parisien a quasiment retrouvé son sommet de 2012, en l'occurrence 2,5. A l'inverse, celui relatif aux prix de la province est resté bas à 1,57, un plancher depuis 2005.

 

Paris quasiment sur des plus hauts historiques, mais la baisse des prix en province a été prolongée.

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Sources : CGEDD, ACDEFI

 

Le moteur principal de la dynamique immobilière française reste évidemment la faiblesse des taux de crédits immobiliers, qui demeurent historiquement bas.

 

Les taux des crédits immobiliers restent historiquement bas…

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Sources : CGEDD, Banque de France, INSEE, ACDEFI

 

Seul bémol de ce crédit « pas cher », le taux d'endettement des ménages rapporté à leur revenu ne cesse de battre des records historiques, atteignant désormais 73 %.

 

… Et l'endettement des ménages historiquement élevé.

Pour visualiser le graphique, merci de consulter le fichier pdf

Sources : CGEDD, Banque de France, INSEE, ACDEFI

 

Bien entendu, tant que les taux longs restent faibles, il n'y a pas péril en la demeure. Néanmoins, si les déficits publics français augmentent (comme vient de l'annoncer le premier ministre), une remontée des taux obligataires apparaît inévitable, ce qui pèsera immanquablement sur les crédits, puis sur les cours de l'immobilier.

De plus, les mesures promises par M. Macron lors de sa campagne pourraient fragiliser le marché immobilier et précipiter la baisse des prix, et notamment la limitation de l'assiette de l'ISF aux biens immobiliers.

 

L'immobilier à la sauce « Macron »…

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En conclusion, si, pour le moment, « tout va bien », nous estimons que les cours immobiliers français devraient reculer d'environ 10 % d'ici l'automne 2018.

En revanche, une fois la correction passée, les prix remonteront progressivement. L'immobilier restera donc un placement porteur à moyen terme.

 

Marc Touati

Les analyses hebdomadaires
Depuis de nombreuses années, dans notre humble objectif d’améliorer la situation de l’économie française, nous n’avons cessé de proposer des mesures économiques, que nous présentions comme n’étant ni de droite, ni de gauche, mais simplement de bon sens. Grande a évidemment été notre satisfaction lorsqu’un candidat aux élections présidentielles françaises, devenu depuis Président de la République, a repris cette thématique. Et ce même si nous sommes toujours restés très circonspects sur la véracité de ce discours. D’ailleurs, depuis son accession au pouvoir, force est de constater que la mise en pratique de ce « ni-ni » s’avère particulièrement difficile. Et c’est précisément là que se trouve l’erreur de ce raisonnement. En effet, en voulant satisfaire tout le monde, à droite comme à gauche, on ne fait finalement rien de très significatif et on se retrouve dans le consensus mou. C’est ainsi que, depuis Lionel Jospin en 1998-2001 jusqu’à François Hollande, en passant par Jacques Chirac et Nicolas Sarkozy, la France s’est engouffrée dans un « ni-ni » destructeur, c’est-à-dire dans un immobilisme maladif qui a eu pour principale conséquence de coincer l’économie française dans la croissance molle et le chômage élevé. Et, malheureusement, alors qu’il avait suscité un fort espoir de renouvellement, voire de révolution, chez certains, Emmanuel Macron est très vite rentré dans le moule du « ni-ni » et surtout du surplace. Le problème est qu’à force de ne vouloir froisser personne on finit par déplaire à tout le monde. Dans ce cadre, plutôt que de rester immobilisé dans le « ni-ni », il nous paraît beaucoup plus opportun de se lancer dans le « et-et », c’est-à-dire de prendre des mesures de droite et de gauche, c’est précisément le but de la « thérapie de choc bienveillante » que nous mettons en avant depuis quelques années. Nous avons simplement eu tort de la présenter sous l’angle du « ni-ni », qui revient finalement à ne rien faire. Elle doit, au contraire, être appréhendée dans la version plus courageuse du « et-et ». Il ne nous reste donc plus qu'à souhaiter que très vite, les dirigeants politiques français, mais aussi les citoyens, comprennent qu'il est désormais possible, voire indispensable, d'être à la fois de droite et de gauche, donc libéral et keynésien, de faires des réformes structurelles sur l'offre tout en soutenant la demande et en imposant une règle d'or : l'efficacité et la rationalité économiques doivent toujours primer sur les dogmatismes théoriques et idéologiques...
A suivre du 24 au 28 juillet :
- Lundi 24, 2h30 (heure de Paris) : légère baisse de l’indice Nikkei Markit des directeurs d’achat au Japon.
- Lundi 24, de 9h à 10h : repli généralisé des indices Markit des directeurs d’achat en France, en Allemagne et dans la zone euro, tant dans l’industrie que dans les services.
- Lundi 24, 15h45 : les indices Markit dans l’industrie manufacturière et les services reculent également aux Etats-Unis.
- Mardi 25, 8h45 : les indices INSEE du climat des affaires dans l’industrie et dans l’ensemble des secteurs régressent légèrement dans l’Hexagone.
- Mardi 25, 10h : l’indice IFO du climat des affaires recule modérément outre-Rhin.
- Mardi 25, 16h : léger repli de l’indice du Conference Board de confiance des ménages américains.
- Mardi 25, 18h : petit recul correctif du chômage français.
- Mercredi 26, 8h45 : l’indice INSEE de confiance des ménages en France perd un point.
- Mercredi 26, 10h30 : à cause d’un effet de base défavorable, le glissement annuel du PIB britannique recule nettement au deuxième trimestre.
- Mercredi 26, 20h : la Fed maintient son taux objectif des federal funds à 1,25 %.
- Jeudi 27, 8h : léger repli de l’indice GfK de confiance des consommateurs en Allemagne.
- Jeudi 27, 14h30 : petit rebond des commandes de biens durables aux Etats-Unis.
- Jeudi 27, 14h30 : quasi-stabilisation du déficit de la balance des marchandises aux Etats-Unis.
- Vendredi 28, 1h30 : l’inflation recule légèrement au Japon.
- Vendredi 28, 1h30 : le taux de chômage japonais se stabilise à 3,1 %.
- Vendredi 28, 7h30 : la croissance française reste fragile au deuxième trimestre.
- Vendredi 28, 8h45 : la consommation des ménages français repart à la baisse.
- Vendredi 28, 8h45 : l’inflation se stabilise à 0,7 % en France.
- Vendredi 28, 11h : l’indice de sentiment économique dans la zone euro repart à la baisse.
- Vendredi 28, 14h : l’inflation allemande recule à 1,5 %.
- Vendredi 28, 14h30 : rebond appréciable de la croissance américaine au deuxième trimestre.
- Vendredi 28, 16h : confirmation de la baisse de l’indice Reuters/Université du Michigan de confiance des consommateurs.